Бум
залогового жилья, который ожидался в течение всего прошлого года, не
произошел. Список ипотечных должников и список выставленных на сайтах
банков объектов недвижимости достаточно велик, но до продажи дело так и
не доходит.
О судьбе этого жилья рассказали банкиры и участники рынка. В ожидании
залогового жилья. В распоряжении банков находится большое количество
квартир, домов, земельных участков, однако продавать их сегодня банки
не спешат. "Банкам проще дождаться более-менее заметного роста цен на
недвижимость - через два, три, пять лет - и только после этого
выставлять залоги на продажу", - считает президент Украинского
аналитического центра, кандидат экономических наук Александр Охрименко.
Заместитель председателя правления "Брокбизнесбанка" Наталья Синявская
отметила, что так как механизм изъятия и реализации заложенного
имущества несовершенен, рынок недвижимости неактивен. Поэтому
маловероятно, что количество заложенной недвижимости, выставляемой на
продажу, к концу 2010 года возрастет.
По словам А. Охрименко, для банков есть возможность продать залоги по
текущей рыночной цене, которая значительно ниже залоговой, и списать
убытки в конце года. Но массово этот механизм использовать не
получится: списание убытков происходит за счет капитала банков, и если
переусердствовать - можно выйти к концу года на отрицательный баланс.
"То есть все, что сегодня банки делают - это ждут", - отмечает эксперт.
Сказать, что ипотека в Украине отсутствует вообще, тоже нельзя.
Некоторые банки, например, предлагают кредиты на залоговое жилье. Таким
образом финучреждения решают вопрос с проблемными кредитами, а заемщики
- могут получить жилье на довольно выгодных условиях.
Так, рассказал А. Охрименко, хотя стоимость залоговой квартиры будет на
20-30% выше, чем в среднем по рынку, банк предлагает "старые" условия
по кредиту - например, кредит в валюте под 12%. Таким образом, хотя
номинальная стоимость жилья и выше, с учетом невысокой ставки заемщику
будет выгоднее взять залоговое жилье, чем оформлять кредит "с нуля" по
действующие сегодня ставки в гривне. При этом запрет на валютное
кредитование в данном случае не будет действовать, поскольку формально
происходит переоформление выданного ранее валютного кредита на нового
заемщика.
Кредитный брокер Сергей Подгорный советует: "При приобретении
залогового имущества с банком нужно торговаться, как и с обычным
владельцем". При этом однокомнатные квартиры банки практически не
продают, потому что это рентабельное и легкореализуемое имущество,
добавляет эксперт.
Продадут или нет?
Н. Синявская считает, что в этом году ипотека, скорее всего,
по-прежнему будет предлагаться небольшим количеством банков, в основном
под приобретение заложенного имущества по проблемным кредитам или в
рамках кредитовании недвижимости в совместных с застройщиками проектах.
Процентные ставки по ипотечным кредитам изменятся незначительно.
На размер ставок будет влиять изменение стоимости ресурса, а также
количество кредитующих банков и наличие конкуренции между ними.
Повлиять на развитие ипотеки и размер процентных ставок также могут
действия государства, направленные на поддержание строительной отрасли,
включающие в себя компенсационные механизмы для банков либо заемщиков.
В то же время А. Охрименко считает, что на залоговое жилье кредиты
выдавать будут. "Такого рода ипотечные кредиты (на залоговое жилье, -
ред.) будут развиваться в 2010 году", - считает эксперт. Мало того,
именно такую схему кредитования предлагают многие банки, заявляющие о
возобновлении ипотеки.
Вместе с тем, о полноценном восстановлении ипотеки говорить слишком
рано. "Ситуация прошлых лет не повторится. Это был не ипотечный рынок,
это бы ипотечный бум", - подчеркивает А. Охрименко.
При этом возрождение ипотечного кредитования невозможно без снижения
процентных ставок. "Активного кредитования не будет, пока ставки не
опустятся до 12% годовых. Даже 18% - это много, а предлагаемые сегодня
ставки - вообще неподъемные", - считает эксперт.
Справочно: количество залоговых объектов, размещенных на сайтах некоторых банков
"Альфа Банк" реализует 21 квартиру в различных городах Украины, кроме
Киева. Максимальная стоимость залоговой квартиры $450 тыс. (5-комнатная
квартира в Харькове). Минимальная – $20 тыс., в Макеевке (Донецкая
обл.). Банк также реализует 12 домовладений, среди них 2 находятся в
Киеве. Кроме того, реализации подлежат 14 земельных участков.
"ПриватБанк" выставил на реализацию: 235 квартир, 377 домов и 34 объекта коммерческой недвижимости.
"Райффайзен Банк Аваль" предлагает на реализацию около 300 квартир и 200 домов, около 70 земельных участков.
"Укрэксимбанк" выставил на реализацию 13 квартир, 11 коммерческих объектов, 6 земельных участков.
300 квартир предлагает на реализацию "Надра Банк", в залоге у банка
также находятся 230 домов и 740 земельных участков в разных регионах
Украины.
Мне неинтересно.
