У квартир будет второе дно?

В прошлом году многие верили, что кризис обрушит цены на жилье, в качестве минимума называлась стоимость "квадрата" в 1 тыс. долл. Однако этого не произошло: в 2009 году в столице стоимость квартир снизилась в среднем на треть (в долларах) и сейчас находится на уровне 1,7 тыс. долл./кв. м.

В частности, по сравнению с докризисными показателями, стоимость жилья в 2009 году была ниже на 40-50% для квартир эконом-класса, на 30-40% - для квартир бизнес-класса и на 30-35% - для объектов премиум-сегмента.

Несмотря на все надежды покупателей, продавцы к снижению цен не были готовы и шли на уступки, только если их вынуждало тяжелое финансовое положение.

По данным агентства недвижимости Real Druzi, ценовой минимум на квартиры эконом-класса был зафиксирован в ноябре 2008 года - феврале 2009 года. Тогда стоимость "гостинки" составляла в среднем 30 тыс. долл., однокомнатную "хрущевку" в начале прошлого года можно было купить за 40 тыс. долл.

Генеральный директор сети агентств недвижимости Real Druzi Людмила Друзенко считает, что такие "демпинговые" предложения появились из-за полной дезориентации участников рынка, непонимания того, как в дальнейшем будет развиваться ситуация. В результате мы получили низкий уровень продаж и невозможность адекватно определить среднерыночную стоимость объектов.

Как только игроки рынка начали приходить в себя, стоимость жилья пошла в рост: наиболее востребованные однокомнатные квартиры весной выросли в цене на 20-25% по сравнению с началом года, а летом стоимость квартир стабилизировалась.

На сегодня для покупки малометражной "гостинки" общей площадью 22 кв. м. в отдаленном районе потребуется в среднем 42-48 тыс. долл, однокомнатной "хрущёвки" - 50-55 тыс. долл.

Казалось бы, прошлой зимой ценовой минимум на квартиры был достигнут, но эксперты ожидают наступления второго "дна" уже к концу этого года…

"Дно"-2

С начала года в прессе стали появляться прогнозы, сулящие очередной обвал цен на жилье. Теперь "красная цена" за однокомнатную квартиру определяется в 10 тыс. долл. Логика расчетов такова: раз эту сумму в состоянии накопить семья из трех человек за 5 лет, откладывая по 20% среднестатистического заработка в месяц, то такой платежеспособный спрос сформирует адекватное ценовое предложение.

Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ) Александр Рубанов отметил, что в Европе схема, привязывающая стоимость жилья к уровню платежеспособности населения, существует, однако в нее закладывается возможность семьи накопить деньги на покупку квартиры, откладывая 30-40% своего дохода в течение 10-15 лет.

Если в целом по Украине такая схема может применяться, то в Киеве в расчеты вмешивается "столичный синдром" - здесь стоимость жилья всегда будет несколько выше экономически обоснованной.

Все вроде бы достаточно просто в формировании стоимости жилья на "вторичке": с одной стороны, спрос, с другой - предложение, с третьей - платежеспособность. Цену определяет баланс спроса и предложения, твердят риэлторы. Однако вопрос о том, насколько уровень платежеспособности населения может влиять на данный процесс, объясняется не экономическими расчетами, а, скорее, интуитивно.

"Кто сколько зарабатывает, не является отправной точкой, определяющей стоимость недвижимости", - считает директор консалтинговой компании "Канзас" Зоя Нестеренко. По ее мнению, сумма в 10 тыс. долл. доступна очень большому количеству людей, поэтому все захотят воспользоваться возможностью улучшить свои жилищные условия."В Киеве нет столько предложений, чтобы платежеспособному спросу по 10 тыс. долл. купить однокомнатную квартиру. Ниже 50 тыс. долл. цена не опустится", - считает эксперт.

В то же время, Рубанов полагает, что в ценах на жилье еще есть люфт для снижения. "С моей точки зрения, ценового дна мы еще не нащупали, но к концу этого года ситуация стабилизируется", - обнадежил он.

По мнению президента ССНУ, стоимость жилья в Киеве будет плавно снижаться на 1-1,5% в месяц, с небольшими сезонными "откатами": к весне цены немного снизятся, с конца марта начнется повышение, к осени - снова падение. И в результате за год столичное жилье подешевеет в среднем на 10% в разных сегментах. "Я надеюсь, что весной 2011 года рынок сбалансируется", - добавил эксперт.

Мертвый сезон продлится до весны

Сегодняшняя летаргия, в которую рынок жилья вогнали кризис и президентские выборы, обещает затянуться. Специалисты единодушно заявляют, что выборы - мертвый сезон. Причем затишье вызвано, скорее, психологическим фактором, связанным с ожиданиями смены власти в стране и всеми вытекающими из этого последствиями. Активизацию сделок прогнозируют уже весной. Однако, предполагаемый наплыв состоятельных людей из регионов, по мнению экспертов, не способен кардинально оживить рынок.

Нестеренко считает, что если после выборов инфляция не будет высокой, а доллар будет медленно расти, стоимость жилья будет "топтаться на месте". Она отметила, что перед выборами всегда идет небольшой локальный подъем цен (20-50 долл./кв. м), но еще ни одни выборы не накладывались на кризисный период. Поэтому реакция рынка - выжидательная.

В связи с откладыванием сделок на "после выборов" ожидается хорошая активность в марте-апреле, "нетипичная" активность для лета может наблюдаться в июне. Что касается притока инвестиций, то специалисты ожидают очередного передела бизнеса разных направлений в зависимости от того, кто будет стоять у руля страны, и, соответственно, не исключают, что свободные деньги вольются в рынок недвижимости, в частности жилья.

Если в 2009 году люди не вкладывали в недвижимость, так сказать "охраняя" свои сбережения, то, по мнению риэлторов, и в этом году такая тенденция сохранится, т. к. банковская система и фондовый рынок несут в себе большие риски. Между тем, квартиры и офисы "не портятся", они окупятся через некоторое время, в период роста рынка.

По данным компании "Канзас", сегодня человек, сдающий в аренду квартиру, может рассчитывать на капитализацию в 7,4%, что уступает банковским депозитам (в среднем 10% годовых в долларах). Поэтому ожидать прихода на рынок спекулянтов в текущем году не стоит.

Наличка правит бал

Несмотря на то, что прошлый год нельзя назвать удачным для агентств недвижимости, сделки на рынке все же были. Самым востребованным оказалось жильё эконом-класса (70% общего числа сделок), которое приобреталось с целью проживания. При этом доля инвестсделок за год составила около 8% (преимущественно объекты "бизнес" и "премиум" классов). Причем предложение во всех ценовых сегментах вторичного жилья выросло, а в элитном сегменте появились уникальные объекты, которые до кризиса не выставлялись на продажу.

Обобщив данные риэлторов, можно предположить, что структура продаж жилья в столице в прошлом году выглядела таким образом: 80% жилья покупалось за собственные средства, до 10% составляли сделки по обмену, около 1% - покупка залогового жилья, 5% - ипотечные кредиты.

Что касается сделок по обмену, сегодня специалисты говорят, что их количество было незначительным, а их значимость - преувеличена.

Но, к примеру, в Real Druzi отметили, что доля сделок "по обмену" в агентстве по итогам 2009 года составила 21% общего числа. При этом максимальные показатели были зафиксированы за период с сентября по декабрь - тогда их доля составляла 40-42%.

Также не сбылись прогнозы о массовом выбросе на рынок залоговых квартир. По данным агентств, объём предложений таких квартир в прошлом году был незначительным и фактически не влиял на ситуацию на рынке. Как отметила Друзенко, такое жильё предлагалось к продаже по ценам выше среднерыночных, но интерес для потенциальных покупателей не представляло.

Соответственно, опасения обвала цен из-за выброса залогового жилья в этом году не оправдаются: во-первых, из-за сложной и длительной процедуры отчуждения такого имущества, во-вторых, стоимость залоговых квартир, по которой банкам выгодно их реализовывать, будет превышать среднерыночную, и продаваться такие объекты, скорее всего, не будут.

Вопреки ожиданиям некоторых экспертов и заявлениям банков о смягчении условий ипотечного кредитования, З. Нестеренко считает, что в 2010-2011 годах говорить на эту тему рано. Наоборот, требования к заемщикам будут расти. "Мы откатились по объемам и ситуации на рынке ипотечных продуктов к 2001-2002 году", - считает она.

Появления возможности для кредитования физлиц стоит ожидать во второй половине этого года. Но это будет востребовано небольшим количеством людей. По мнению Л. Друзенко, значительных изменений в структуре продаж в 2010 году не предвидится: жильё будет приобретаться в основном за наличные средства. В то же время, ожидается некоторое увеличение количества клиентов, которые будут приобретать квартиры с целью улучшения своих жилищных условий. Однако рост стоимости объектов эконом-класса и соответственно увеличение размера доплат может замедлить динамику роста количества таких сделок во втором полугодии. Также в структуре продаж возможно увеличение доли квартир, приобретённых в ипотеку до кризиса.

Гендиректор АН ожидает роста активности на вторичном рынке со второго квартала 2010 года. "В третьем и четвёртом кварталах года данные показатели продолжат демонстрировать динамику роста. Однако даже при самом оптимистическом сценарии развития ситуации восстановления докризисных показателей продаж не будет. При условии стабильности или хотя бы незначительного роста экономики, количество сделок на вторичном рынке по итогам года в среднем может увеличиться на 20-30%, по сравнению с показателями прошлого года", - добавила она.

Ценовая утряска

Если ситуация в экономике и политике "устаканится", резких перепадов цен на квартиры не будет.

По словам Друзенко, сохранится тенденция "ценовой утряски" рынка, которая наметилась с лета 2009 года, когда стоимость ряда объектов на отдельных массивах и в центре незначительно "отыгрывала" как вверх, так и вниз.

По ее оценке, в первом квартале наименее востребованные объекты эконом-класса могут потерять в цене в среднем 5-8%. В первую очередь, снижение может коснуться трёхкомнатных и многокомнатных квартир, малометражных однокомнатных квартир, требующих серьёзного ремонта на отдалённых массивах.

При этом стабильными останутся цены на квартиры в новых домах, на полнометражные одно- и двухкомнатные квартиры в домах типовой застройки, одно-, двухкомнатные "хрущёвки" на приближённых к центру массивах.

Также не предвидится понижения стоимости в сегменте нового жилья бизнес-класса. Тогда как стоимость некоторых объектов, представленных старым жилым фондом ("сталинки" и "царские" дома), в первом квартале года может незначительно снизиться.

В Real Druzi считают, что со второго квартала из-за роста активности на вторичном рынке жилья возможен плавный рост цен на наиболее востребованные объекты эконом- и бизнес-класса. К концу 2010 года тенденция плавного удорожания части квартир в этих сегментах "вторички" может усилиться из-за сокращения объёмов строительства и дефицита нового жилья.

В сегменте элитного жилья в этом году продолжится тенденция некоего "противостояния" продавцов и покупателей. При этом, как и в прошлом году, часть собственников будет удерживать цены. А из-за существенного несоответствия заявленных стоимостей и цен спроса на многие элитные объекты заметного увеличения объёма продаж не предвидится. Сделки будут совершаться лишь по объектам, стоимость которых будет соответствовать ценовым ожиданиям покупателей.

Друзенко подчеркивает, что наибольшим спросом в 2010 году будут пользоваться одно-, двух-, трёхкомнатные квартиры эконом-класса по цене 60-180 тыс. долл. При этом самым востребованным будет жильё в типовых и новых домах на массивах. Меньший интерес у потенциальных покупателей будут вызывать малометражные "гостинки" на отдельных массивах и "хрущёвки" в центре.

В сегменте "бизнес" ожидается спрос на объекты в новых домах в центре, на Подоле, Оболонских Липках по цене от 2400 до 4000 долл. за 1 м кв. При этом по мере "вымывания" с рынка жилья бизнес-класса в новых домах, со второй половины года возможна переориентация спроса части клиентов на качественные "сталинки" и "царские" дома.