Войти
на рынок зарубежной недвижимости с бюджетом 50 000 евро реально. Но
можно ли в этом случае заработать на недвижимости? Эксперты уверяют,
что да, – но для этого нужно расстаться со стереотипами и выбрать
правильную стратегию.
Деньги имеют странную особенность – их всегда меньше, чем хотелось бы.
Конечно, масштабы у каждого свои – у кого-то щи постные, у кого-то
жемчуг мелкий. Однако сложно спорить с тем, что зарубежная недвижимость
за последнее десятилетие стала гораздо доступнее для россиян: выросли
доходы, стала ближе и понятнее ипотека, к тому же оказалось, что дом за
рубежом – это зачастую дешевле, чем квартира в России.
Не надо прибедняться
Прежде всего стоит определиться с понятием «дешевый» в отношении
зарубежной недвижимости. «В данном вопросе нет однозначного ответа, –
говорит Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ Distant
Property Management». – Есть инвесторы с малым капиталом, которые
инвестируют в объекты по 50 000–60 000 евро, а есть инвесторы крупные –
они покупают коммерческую недвижимость, используя ипотечные кредиты. Но
если мы говорим о начальном пороге инвестиций, то 50 000 евро –
достаточная сумма даже для Западной Европы».
Так, в итальянской Калабрии за эти деньги можно купить двухкомнатные
апартаменты, которые будут сданы в эксплуатацию через полгода и, по
словам эксперта, они гарантированно подорожают на 10–15%. За 50 000
евро (и даже меньше) есть предложения в Турции и Болгарии, Египте и
Латвии.
Более того, считает директор отдела инвестиций в зарубежную
недвижимость Intermark Savills Игорь Индриксонс, необходимо избавиться
от иллюзии, что, имея мало денег, обязательно покупать дешевую
недвижимость. Ликвидность самых доступных объектов зачастую очень
низкая: заработать на них проблематично, поскольку они малоинтересны
арендаторам и покупателям. А именно аренда и продажа – две основные
возможности вернуть вложенный капитал.
Самый распространенный способ перейти на следующую ценовую ступень –
взять дешевую зарубежную ипотеку. При первоначальном капитале 50 000
евро и 50–90%-ном кредите становится доступна категория 100 000–500 000
евро. «За большие деньги можно купить более дорогой, качественный и
более ликвидный объект, поэтому рассматривать вариант с ипотекой всегда
интересно, – согласна Наталья Завалишина. – Кроме того, на ряде рынков
на строящиеся объекты есть рассрочка, а на последнюю часть рассрочки,
когда объект уже сдан, можно получить кредит. Этот вариант я считаю
наиболее интересным и очень разумным: можно постепенно тратить
имеющиеся 50 000 евро, а потом еще и привлечь ипотечный кредит».
Причем, по словам Игоря Индриксонса, вариант с ипотекой следует
рассматривать не только тем, кто ограничен в средствах, но и тем, кто
хочет максимально эффективно использовать имеющийся капитал, поскольку
приобретенная в кредит недвижимость способна сама себя окупить, если
приносит доход, покрывающий платежи по ипотеке.
Дешево и сердито
Недорогие объекты есть даже на дорогих рынках. В «МИЭЛЬ Distant
Property Management» привели несколько примеров. Среди них – студия в
Париже рядом с Елисейскими Полями всего за 109 000 евро с возможностью
сдачи в аренду за 800 евро в месяц: при 100%-ной занятости и без учета
ипотечных платежей она окупится за 11 лет. На половину стоимости
апартаментов оформляется кредит под 4,5–5% годовых. Другой вариант –
студия в западном Лондоне, в районе Энфилд, по цене 70 000 фунтов
(около 90 000 евро) – «в идеале» окупится за 9 лет при сдаче в аренду
по 650 фунтов в месяц. Кредит под 2–3% годовых доступен на 60% от
стоимости. А студия в центре Вены продается и вовсе за 50 000 евро,
аренда принесет 300 евро в месяц.
Нетрудно заметить, что все эти варианты находятся в столицах и
рассчитаны на долгосрочную аренду. Курорты из-за сезонности с
инвестиционной точки зрения далеко не так интересны, как большие
города. Наталья Завалишина комментирует: «С целью получения дохода от
аренды лучше рассматривать или столицы в курортных странах, или
государства с круглогодичным потоком туристов – Чехию (Прагу и Карловы
Вары), Францию (прежде всего Париж), Англию (Лондон), Австрию (Вену) и
т. д. ».
Здесь инвестору самое время избавиться еще от одной иллюзии – о том,
что в инвестиционных целях покупают то, что нравится самому, – и
определиться, что для него главное – прибыль или отдых.
В прибрежных районах, где много новостроек, ориентированных на
иностранный спрос, даже в сезон отпусков немало площадей пустует.
Максимум, на что могут рассчитывать здесь владельцы (если, конечно,
речь не идет о круглогодичных курортах), – это 5–7% годовых, тогда как
3,5–4% считаются нормой
Недвижимость не терпит суеты
Стереотип о том, что можно очень быстро заработать на недвижимости за
счет роста рынка, сложился в России из-за недавнего бума на
отечественном рынке, когда за год цены могли удвоиться.
За границей же, по словам Игоря Индриксонса, инвестиционные фонды
продают свою недвижимость, если рост превысил 10% в год, полагая, что
рынок входит в чрезвычайно рискованную фазу. Последний кризис – лучшая
иллюстрация того, насколько опасно делать ставки только на рост цен и
насколько сомнительна стратегия купить недвижимость «на свои», чтобы
через пару лет продать ее с прибылью.
Тем не менее, азартный игрок даже с небольшим капиталом и на короткой
дистанции сделает хорошие деньги. Одна из стратегий – Real Estate
Option Trading (торговля опционами недвижимости), как рассказывает
Игорь Индриксонс, была распространена в Болгарии и обусловила рывок
дубайского рынка недвижимости. Как только рынок недвижимости Болгарии
открылся для иностранцев, туда хлынули британские инвесторы – хотя само
по себе болгарское жилье им было не нужно.
Они просто покупали контракты на строящуюся недвижимость и через
полгода их продавали, когда эти контракты дорожали из-за более высокой
степени готовности объекта. Особенно выгодной такая спекуляция
оказывалась благодаря тому, что первый взнос составлял всего 10% от
стоимости объекта, а перепродажа совершалась до очередных платежей.
Допустим, дом стоил 100 000 евро – значит, первый взнос равнялся 10 000
евро. За полгода контракт подорожал на 5%, то есть на 5000 евро, и при
его перепродаже на 10 000 евро инвестиций приходилось 5000 евро дохода
– то есть 50% за шесть месяцев! Обычно таким образом покупалось и затем
продавалось сразу несколько апартаментов.
Разумеется, такая стратегия чрезвычайно рискованна. Ведь если к сроку
следующего взноса инвестор не может продать свой контракт с прибылью,
он должен перечислить деньги застройщику – в этом случае большинство
грамотных инвесторов предпочитают просто бросить контракт, смирившись с
потерей внесенных 10%. Кроме того, схема перепродаж контрактов не может
работать бесконечно, и рынок не может долгое время держаться на одних
спекуляциях.
Главное – это ликвидность
Зарубежные рынки недвижимости интересны для российских инвесторов по
двум причинам: доступность ипотечного кредитования и разнообразие
инвестиционных стратегий. Главное, что должно волновать инвестора, –
ликвидность конкретного объекта. И единственный надежный инструмент
оценить ее – это выяснить, готов ли банк предоставить на данный объект
кредит и если да, то на какую часть стоимости.
Выдавая ипотеку, банк берет на себя долю рисков, пропорциональную его
участию в покупке объекта. В случае дефолта заемщика он хочет быстро и
без убытков продать жилье. Эту банковскую оценку рисков и ликвидности
должен использовать частный инвестор. Разумеется, нужно сравнивать
условия покупки объектов в пределах одной страны, так как в разных
государствах нормы кредитования иностранцев разные.
Очевидно, что дорогие рынки стабильнее, зато у дешевых бывают звездные
моменты. Если вовремя войти на развивающийся рынок, то можно выбрать и
долгосрочную стратегию. «Дешевые рынки часто являются недооцененными, –
говорит Наталья Завалишина. Но тем, для кого главное – стабильность,
целесообразно присмотреться к рынкам более дорогим и устойчивым».
Можно ли заработать за чужой счет?
В то же время существует и весьма распространена другая точка зрения на
то, есть ли смысл использовать ипотеку для инвестиций в недвижимость.
Алексей Мелханов, управляющий компании «Биг София», дает такую оценку:
«Это вообще парадоксальная постановка вопроса: инвестор берет кредит,
чтобы инвестировать. Инвестор – это тот, кто, имея средства, ищет
наилучшие варианты их вложения. Он дает, а не берет, он кредитор, а не
кредитополучатель». Возможность окупить ипотеку за счет аренды Алексей
Мелханов тоже ставит под сомнение: «Если бы была такая возможность, то
этим бизнесом занимались бы отнюдь не частные лица. А сдавать не
самому, а еще и через управляющую компанию и надеяться при этом на
большой доход – вообще абсурд».
В противовес Игорь Индриксонс приводит цифры по проекту на юге Франции,
в котором таунхаусы площадью 84 кв. м с тремя спальнями стоимостью 500
000 евро продавались в кредит с начальным взносом всего 10%, а
кредитную ставку (4,5–5%) перекрывала гарантированная контрактом аренда
в 7% годовых. «А теперь давайте посчитаем, – предлагает эксперт. –
Покупаем дешевый объект в Черногории за 50 000 евро без кредита.
Допустим, он за год подорожал на 10%. Мы имеем эти самые 10% (5000
евро) прибыли, если получится продать. Теперь возьмем наш объект за 500
000.
Напомню, что мы вложили в него те же 50 000 евро в качестве первого
взноса по ипотеке. Сам кредит окупается за счет аренды. Теперь
предположим, что это жилье подорожает за год всего на 3%. Но с 500 000
евро 3% – это 15 000 евро. То есть мы получаем прирост начального
капитала за год на 30% без учета аренды».
Даже взяв кредит не на 90%, а всего на 70% стоимости объекта под 5%
годовых и получая 5%-ный же доход от аренды, покупатель все равно
остается с прибылью, поскольку платит проценты банку только с 70% от
цены, а 5% дохода от аренды получает с полной стоимости объекта.
Нюансы самоокупаемости
И все же, если нет полной уверенности в том, что аренда окупит ипотеку,
следует иметь возможность платить по кредиту, а такой вариант не
подходит для малобюджетного покупателя. Рассчитывать на самоокупаемость
объекта можно только в том случае, если доход от аренды гарантирован
надежной компанией.
Во Франции для потенциальных арендодателей существует специальный тип
инвестиционных программ – leaseback. Покупая недвижимость, инвестор
заключает с продавцом договор, который обязывает собственника в течение
длительного времени сдавать недвижимость в аренду через управляющую
компанию. Доход гарантирован контрактом и застрахован, а сам объект,
купленный по схеме leaseback, не облагается НДС, который во Франции
составляет 19,6%. Если он покрывает платежи по ипотеке, значит,
недвижимость гарантированно выкупает себя сама. По окончании контракта
жильем можно распоряжаться по своему усмотрению.
Однако далеко не всегда разумно стремиться в самую высокую ценовую
категорию. Более высокая доходность дорогой недвижимости оказывается
еще одним мифом, от которого лучше отказаться. Максимальную ликвидность
гарантируют объекты, рассчитанные на широкий круг потенциальных
клиентов (как арендаторов, так и покупателей). Поэтому в Европе,
например, с целью инвестиций лучше не покупать жилье на первой линии от
моря. Гораздо ликвиднее объекты в 2–3 км от побережья, а эксклюзивные
объекты трудно сдать или продать за хорошие деньги.
Категория малобюджетных покупателей зарубежной недвижимости в России –
самая быстрорастущая. Пока, по словам риэлторов, клиенты с бюджетом 50
000 евро обычно не прибегают ни к ипотеке, ни к сложным инвестиционным
стратегиям типа leaseback или спекуляций с контрактами. Но и у них есть
все шансы если не разбогатеть, то хотя бы сохранить капитал и
сэкономить на отелях. А это, особенно если речь идет о большой семье,
уже неплохая стратегия.
Мне неинтересно.
