2009 год был для складского рынка годом отсутствия новых проектов:
ставки снизились до такого уровня, что строить стало нерентабельно –
последующая сдача в аренду не позволяла окупить затраты. К тому же под
вопросом оставалась сама по себе перспектива сдачи нового проекта в
аренду.
Хотя дефицит складских площадей до кризиса был впечатляющий (первые
качественные проекты появились на рынке не ранее 2004-2005 годов, так
что отложенный спрос был значителен), в 2009 году уровень вакантных
площадей вырос значительно. Если в 2008-м это были доли процента, то к
концу 2009-го – уже 10%.
Новые проекты потеряли для девелоперов всякий смысл: во-первых, при
существующих ставках (по данным Cushman & Wakefield Stiles &
Riabokobylko, за год они упали в А-классе почти на треть) затраты на
строительство не «отбивались» арендой, во-вторых, где вообще гарантия,
что сдать объект удастся в обозримой перспективе?
«Рынок складской недвижимости сильно упал. Многие склады класса А сдают
площади по цене близкой к $100 за кв. м в год, — говорит Сергей
Лазарев, президент компании KFS-Group. — Хотя есть и примеры складов,
которые в кризис заполнены на 100%. Здесь большую роль играет
месторасположение и наличие акцизной таможни».
В подтверждение того, что эта неприятная для рынка тенденция собирается
закрепиться в 2010-м, сразу после праздников о своем уходе из сектора
индустриальной недвижимости заявил один из крупнейших землевладельцев
Подмосковья – компания RDI Group. Проект логопарка «Свитино» уже
продан, на М-4 и «Горки» лендлорд ищет покупателей (причем не
исключено, что 80-гектарный М-4 будет продаваться по частям, участками
с коммуникациями).
Судя по всему, новых крупных складских проектов в 2010 году ждать не
стоит. Другое дело, что потихоньку продолжат достраиваться те, что были
намечены на 2009-й. Всего в прошлом году было введено в эксплуатацию
около 750 тыс. кв. м складов А- и В-классов, в числе которых 1-я
очередь индустриального парка «Восточный» (общая площадь 121 тыс. кв.
м), 1-я фаза складского комплекса «ПНК Чехов» (общая площадь 120 тыс.
кв. м), 1-я и 2-я фазы складского комплекса Trilogy Park Tomilino
(суммарная общая площадь 80 тыс. кв. м) и 1-я фаза индустриального
парка «Южные врата» общей площадью 75 тыс. кв. м.
По прогнозам аналитиков Praedium ONCOR International, на 2010 год
запланирован ввод примерно 450 тыс. кв. м качественных складских
помещений, еще 650 тыс. кв. м – «замороженные» объекты, срок ввода
которых не определен девелопером. При этом, как говорит руководитель
отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Павлик, в
действительности в 2010 году, скорее всего, будет введено 200-250 тыс.
кв. м складских помещений. Сделки как событие
Впрочем, несмотря на отсутствие новых проектов и повальную заморозку
недостроенного, рынок «скорее жив». Хотя уровень вакантных помещений в
А-классе зашкаливал к концу года за 10%, а в целом по рынку подобрался
к 18-20% (оценка «Миэль – Коммерческая недвижимость»), все-таки период
отсутствия активности потихоньку стал сходить на нет к концу лета.
Осенью на складской рынок вернулись сделки: сентябрь-октябрь
ознаменовались заметным оживлением.
Правда, средний размер сделок за 2009 год сильно сократился – до 7 тыс.
кв. м по оценке Jones Lang LaSalle. Среди самых заметных можно отметить
сделку по аренде компанией John Deere 45 тыс. кв. м в складском
комплексе South Gate, на втором месте – компания «ПРВ», которая
арендовала 30 тыс. кв. м в складском комплексе «MLP Подольск». Компания
«Новый Импульс», известная своей сетью «Утконос», арендовала 23,5 тыс.
кв. м в «Северном Домодедово» (в этом комплексе разместятся и склады
компаний «Лиггетт-Дукат», ГК «Технопарк», «Милкум», «Новая компания» и
«ОСТ» – сделки тоже прошли в конце 2009 года). Еще 15 тыс. кв. м
арендовала компания Major Terminal в логистическом парке «Истра».
«Начинает оживать спрос со стороны логистических операторов. Так,
голландская компания Partner Logistics, крупнейший в Европе
логистический оператор, специализирующийся на работе с замороженными
продуктами, выходит на российский рынок, – рассказывает Ольга Павлик. –
Partner Logistics арендовала на 5 лет морозильные помещения площадью 13
тыс. кв. м в многотемпературном складском комплексе класса А
«Агротерминал» на Симферопольском шоссе в Подмосковье».
Сделкой года в Jones Lang LaSalle называют аренду ведущим ритейлером
БТиЭ «Эльдорадо» 67 тыс. кв. м в складском комплексе «ПНК-Чехов».
Компания разместит свой основной распределительный центр во 2-й очереди
«ПНК-Чехов», строительство которой, к слову сказать, было начато только
в конце 2009-го. Будут ли расти ставки в 2010 году?
На этот счет у участников рынка нет единого мнения. В любом случае, в
первой половине года роста точно не случится – здесь речь идет только о
том, будут ли они снижаться дальше. «Арендные ставки на складском рынке
будут незначительно снижаться в первом полугодии; в третьем квартале
2010 года ставки начнут расти, что будет обусловлено дополнительным
всплеском со стороны спроса и сокращением доли вакантных площадей, –
прогнозирует генеральный директор Colliers International Максим Гасиев.
– В целом мы ожидаем, что в 2010 году конъюнктура рынка складской
недвижимости будет выравниваться».
По мнению же Юрия Тараненко, директора «Миэль – Коммерческая
недвижимость», снижения ставок в этом году больше не планируется.
«Размер арендной ставки на складские помещения класса А в I квартале
2010 года составит примерно $110-115 за кв. м в год, в классе В –
$90-100, – говорит эксперт. – И не исключено, что этот показатель будет
демонстрировать свой уверенный рост и в среднем за год может
увеличиться на 10-12%».
С развитием основных экономических показателей арендаторы будут
чувствовать недостаток качественного предложения, что повлечет за собой
увеличение спроса на качественные складские помещения. Таким образом,
сократятся и объемы незанятых площадей. Стоимость 1 кв. м складской
недвижимости, по прогнозу «Миэль – Коммерческая недвижимость», составит
в первом квартале 2010 года 35-40 тыс. руб., и скорого роста этого
показателя ждать не стоит.
Судя по всему, стоит проследить за сделками, которые будут заключаться
в первом – начале второго квартала: если не будет заметного спада,
предположение о скором оживлении (не до докризисного уровня, конечно)
рынка с большой вероятностью подтвердится.
Мне неинтересно.
