На фоне европейских рынков недвижимости украинский остается более
привлекательным и интересным с точки зрения доходности. Но возвращение
иностранных инвесторов сдерживают все еще слишком большая цена
предложения на объекты коммерческой недвижимости и высокая доходность
украинских суверенных облигаций. Поэтому пока они лишь изучают
обстановку.
По европейским меркам
Международные консультанты по недвижимости ожидают, что в 2010 г.
мировой рынок недвижимости опять станет привлекательным для инвесторов.
Однако ожидаемый уровень доходности от вложений будет существенно ниже
того, что прогнозировали в 2006-2007 году. При этом и консультанты, и
сами инвесторы пересмотрели подходы к определению того, какой проект
считать интересным, пишет УГМК.
Согласно прогнозам аналитиков компании Jones Lang LaSalle, в текущем
году прямые инвестиции на европейском рынке недвижимости могут вырасти
на 20% по сравнению с результатами 2009 г. и составят 85 млрд. евро,
что соответствует уровню 2002 г. Эксперты компании ожидают, что рынок
будет отличаться неравномерностью развития, а инвесторы, имеющие
финансовые запасы, опять столкнутся с дефицитом качественных объектов с
готовым пулом арендаторов.
В то же время крупные рынки, которым удалось устоять и сохранить
доходность (Франция, Германия, Лондон) продемонстрируют более высокий
уровень ликвидности, чем в 2009 г. Однако цены на них окажутся слишком
высокими для инвесторов, что сделает привлекательным рынки стран
Северной и Центральной Европы
На постсоветском пространстве также прогнозируется некоторый рост, но
лишь по сравнению с провалом 2009 г. Например, в России, по оценкам
Jones Lang LaSalle, общий объем сделок составит около $4 млрд. Это
примерно на 60% больше, чем в 2009 г., когда падение составило 65%.
«Такой рост будет результатом стабилизации арендного рынка, рыночного
уровня цен и необходимости многим банкам освободиться от активов.
Важным фактором станет восстановление интереса иностранных и российских
инвесторов. При этом основная доля сделок по-прежнему придется на
вторых», - говорит директор по России и СНГ отдела экономических и
стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Владимир
Пантюшин.
Своя рубашка
Тенденции рынка недвижимости в Украине будут повторять общеевропейский
тренд – цены на качественные объекты перестанут снижаться, а инвесторы
даже не будут рассматривать предложения, находящиеся на уровне
проектов. Вице-президент и операционный директор компании «Амстар
Европа» Юрий Витренко ожидает существенного снижения интереса
инвесторов к «мегапроектам» площадью в несколько сотен тысяч квадратных
метров.
По его мнению, привлекательными будут лишь небольшие объекты, которые
гарантированно будут сданы в аренду. «Сегодня инвесторы мыслят уже даже
не десятками тысяч, а всего лишь тысячами квадратных метров. Подобные
качественные проекты в центральных районах будут реализовываться, и
даже при сегодняшних ставках станут успешными и привлекательными», -
считает он.
Генеральный директор HCM Group Андрей Заика прогнозирует, что рынок
вернется до уровня начала 2000-х гг. как по объему инвестиций, так и по
уровню доходности, однако качество объектов станет иным. «Девелоперам
придется фазировать проекты, выбирать их, рассчитывать на собственные
силы - банковского кредитования не будет ближайшие несколько лет», -
уверен эксперт. По его наблюдениям, рынок Украины опять привлекает
инвесторов, но пока лишь в теории.
«Количество инвесторов, которые, начиная с сентября 2009 г. посещают
Украину, остается таким же, как в лучшие докризисные времена. Но они
приезжают разведать обстановку, чтобы в подходящий момент зайти на
рынок первыми - даже сейчас качественные проекты дают приличную маржу.
Она меньше докризисной, но больше среднеевропейской, что делает Украину
интересным для девелоперов рынком», - считает А. Заика.
По мнению управляющего директора Colliers International (Украина)
Александра Носаченко, инвесторы прежде всего будут внимательно смотреть
на финансовый план проекта и по-другому оценивать реальность получения
возможных доходов. «Перспектива «продать потом, потому, что спрос все
равно будет», сегодня уже не даст денег. Инвестора будет интересовать,
что, кому и по какой цене он сможет продать», - отмечает аналитик.
Его слова подтверждаются конкретными примерами – на киевском рынке
недвижимости есть немало масштабных проектов, которые из-за ряда
просчетов та и не были реализованы. Среди них - мультифункциональные
комплексы в районе Московской площади и станции метро «Лыбидская»,
реновация промзонт Телички и промузлов в Дарницком районе,
строительство Левобережного центра с небоскребами. Компании, которые
оказались последними собственниками этих проектов, не могут выйти из
них – проекты невозможно ни разбить на фазы, ни продать.
Невыгодный бизнес?
Эксперты отмечают, что интерес к инвестициям в украинскую недвижимость
существенно снижает высокая доходность украинских суверенных облигаций.
Она требует от объекта более высокого уровня доходности, а это не
отвечает реалиям рынка. «Любой инвестор, который хочет купить объект в
Украине, в первую очередь посмотрит на доходность украинских суверенных
облигаций. Сейчас она составляет 15% годовых в долларах.
Это означает, что любая инвестиция, в том числе, в недвижимость, должна
давать больше. Девелоперу, который рассчитывает свой проект, для
привлечения долгового финансирования нужно рассчитывать на доходность
35-40% годовых. Если проект не может обеспечить такой доходности, то в
сегодняшних условиях такой проект начинать нельзя», - говорит советник
инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital Алексей
Зеркалов.
Но, по мнению Ю. Витренко, построить качественный проект и обеспечить
доходность на уровне 40% сегодня невозможно. Некоторые эксперты рынка
подсчитали, что при нынешних уровнях доходности и ставок капитализации,
а также соотношении спроса и предложения цена предложения крупного
объекта коммерческой недвижимости, рассчитанная по стандартным формулам
дойдет до $1 млрд. Но вкладывать такие средства в создание или покупку
офисных и торговых центров в Украине сегодня желающих нет.
Мне неинтересно.
